604/14 Construccion Tratamiento Impositivo

                            Carta de Noticias Nro. 604/14

CONSTRUCCION. TRATAMIENTO IMPOSITIVO

          I.En la presente carta analizamos los aspectos impositivos de la actividad de Construcción, considerando las distintas figuras que pueden adoptar las Empresas Constructoras: Consorcio de Propietarios, Sociedades Comerciales (SA/SRL) y Fideicomisos.

        II.IVA.

a)    Para la ley del IVA son Empresas Constructoras, cualquiera sea la forma jurídica que hayan adoptado, aquellas empresas que realizan obras sobre inmueble propio o ajeno, directamente o a través de terceros, con el propósito de obtener un lucro por su ejecución o con la posterior venta, total o parcial del inmueble.

b)    Tanto el Consorcio de Propietarios, como las Sociedades Comerciales y los Fideicomisos, están alcanzados por el tributo respecto de la actividad de construcción propiamente dicha (trabajos, materiales y mano de obra).

c)    Las obras sobre los inmuebles están alcanzadas por la alícuota del 21%, salvo que el destino de las mismas sea el de vivienda, en cuyo caso la alícuota es del 10,5%.

d)    Los materiales de construcción comprados por la empresa constructora están gravados por la alícuota del 21 %, la que puede ser computada íntegramente como crédito fiscal, aún cuando el débito fiscal se genere al 10,5 %.

e)    Cuando los materiales son comprados por el dueño de la construcción, la alícuota también es del 21 %.

f)     En los 3 institutos la venta a terceros de los inmuebles construidos, también, está gravada con una alícuota del 21%.

g)    Sólo están exentas del IVA las ventas de viviendas únicas para uso familiar.

h)   En el caso de la venta de las unidades construidas, el perfeccionamiento del hecho imponible se produce con la escritura traslativa de dominio o al entregarse la posesión, si este acto es anterior.

i)     Los anticipos de precio que se otorgan antes de la escrituración o entrega de la posesión del inmueble, se encuentran gravados, y siempre y cuando congelen precio.

j)     La adjudicación de las construcciones a los condóminos del Consorcio de Propietarios no se encuentra gravada por el tributo. Los créditos fiscales acumulados por la construcción se transfieren, en forma proporcional a su participación, a cada condómino en el momento de la adjudicación.

k)    La adjudicación de las unidades por parte de las empresas constructoras constituidas como sociedades comerciales o fideicomisos, a los socios y a las fiduciantes-beneficiarios, respectivamente, en cambio, sí se encuentra gravada por el IVA.

       III.Impuesto a las Ganancias.

a)    En el caso del Consorcio de Propietarios, la adjudicación a los condóminos de las unidades construidas no es considerada como una venta, por tanto, la misma no genera ningún efecto tributario.

b)    Sólo se encuentra gravada en el Impuesto a las Ganancias la utilidad por la venta del inmueble por parte del consorcista en la medida que haya construido para vender a terceros.

c)    En los Fideicomisos de Construcción, los fiduciantes-beneficiarios residentes en el país, son sujetos del Impuesto a las Ganancias, cuando el fiduciario les adjudica las unidades construidas, siendo los fiduciantes-beneficiarios los que deben declarar las rentas obtenidas, en función de la participación que posean en el fideicomiso. En este caso el Fideicomiso no tributa el Impuesto a las Ganancias.

d)    Ahora bien, cuando el Fideicomiso vende las unidades a terceros o adjudica unidades a beneficiarios del exterior, es el Fiduciario quien debe liquidar y pagar el Impuesto a las Ganancias ( 35%) de la ganancia neta por la parte que les corresponda a aquellos.

e)    Tratándose de Sociedades Comerciales, por la transferencia de los inmuebles construidos, éstas quedan obligadas a determinar e ingresar el impuesto a la tasa del 35%.

      IV.Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta

a)    El Consorcio de propietarios al no poseer individualidad como persona, no es sujeto del impuesto a la Ganancia Mínima Presunta.

b)    Los Fideicomisos y las Sociedades Comerciales sí son sujetos pasivos del impuesto y deben abonar el IGMP. La alícuota a ingresar es del 1% sobre el activo computable.

       V.Impuesto a los Bienes Personales

a)    Los Consorcios no son responsables sustitutos del Impuesto a los Bienes Personales. Son los propios condóminos quienes deben liquidar y abonar el gravamen.

b)    En el caso de los Fideicomisos y Sociedades Comerciales, ambos están obligados a actuar como responsables sustitutos del impuesto, por lo que deben liquidar el impuesto, tributando el 0,5% del patrimonio de los mismos, por la totalidad de los fiduciantes y socios, respectivamente, sean o no éstos personas físicas.

      VI.Impuesto a los ingresos brutos.

a)    En C.A.B.A. las Empresas Constructoras (cualquiera sea el tipo organizativo) sólo gozan de exención por los ingresos provenientes de la primera enajenación de las unidades de vivienda no superior a la Categoría "C”.

b)    En lo que hace a la enajenación de otros inmuebles debe estarse a la figura adoptada por la Empresa de Construcción:

ü  Consorcios de Construcción: debe analizarse cada situación en particular, para ver si están o no alcanzados por el Impuesto a los Ingresos Brutos.

ü  Fideicomisos: actualmente se considera que la adjudicación de unidades funcionales, ya sea a beneficiarios como a terceros, es hecho imponible en Ingresos Brutos.

ü  Sociedades Comerciales: la venta de los inmuebles construidos está gravada.

     VII.Impuestos a los sellos

a)    Las Empresas Constructoras constituidas como Fideicomisos deben abonar el impuesto de sellos por la adjudicación de las unidades resultantes a los fiduciantes-beneficiarios, como así también por la venta de las unidades a terceros.

b)    Las Sociedades Comerciales que tengan por objeto la actividad de construcción, también deben oblar el impuesto de sellos por la venta de los inmuebles construidos.

c)    En ambos casos sólo se encuentra exenta la transferencia de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, siempre que no supere la valuación fijada por la reglamentación (en C.A.B.A $ 460.000, en Pcia. de Bs. As. $ 105.636)

d)    Los Consorcios de construcción están exentos del pago del impuesto de sellos por la adjudicación de las unidades a los condóminos.

Buenos Aires, 10 de Diciembre de 2014.

  

  

	Dr. Ramirez Miguel Angel Contador Publico U.B.A.