307/07 Fideicomiso para la Construccion

Carta de Noticias Nro. 307/07

 

Fideicomiso para la Construcción

            A continuación describimos los aspectos mas relevantes de la figura del Fideicomiso Inmobiliario o para la construcción. A saber:

A – DEFINICION Y CARACTERISTICAS SALIENTES

1)      La ley 24.441 incorpora la figura jurídica del Fideicomiso en nuestro país definiéndolo como “un contrato por el cual una persona llamada fiduciante transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra persona, llamada fiduciario, quien se obliga a afectarlos a un fin determinado para obtener un resultado en beneficio de quien se designe y a transmitirlos al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario o beneficiario”

2)      Podemos mencionar como elementos característicos del fideicomiso:

a)      La existencia de un mandato concreto de parte del fiduciante al fiduciario, el cual deberá enunciarse claramente en el contrato de fideicomiso.

b)      La independencia total de los bienes fideicomitidos tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario, constituyendo en si mismo un patrimonio autónomo pleno.

c)      Existencia de un administrador

3)      Son sujetos intervinientes:

-          Fiduciante: es el constituyente del fideicomiso, que transmite la titularidad de los bienes. Puede ser al mismo tiempo beneficiario del objeto del fideicomiso.

-          Fiduciario: puede ser uno o varios sujetos. Recibe los bienes que le transmite el fiduciante y se compromete a cumplir con lo pactado en el contrato

-          Beneficiario o fideicomisario: es quien percibe los beneficios del cumplimiento del contrato

4)      En el contrato de constitución del fideicomiso se deben establecer todas y cada una de las condiciones relativas a la construcción, administración, forma en que participarán los inversores en el fideicomiso, derechos y obligaciones del fiduciario, destino de los bienes obtenidos una vez cumplido su objeto, plazos de ejecución, etc.

5)      Por su parte, el fiduciario tendrá facultades amplias para contratar constructoras, arquitectos y demás sujetos que intervendrán en el desarrollo inmobiliario, para adquirir materiales y en general llevar adelante todas las actividades propias de la construcción.

6)      Los inversores participan del negocio fiduciario de la construcción de inmuebles, aportando fondos que permiten financiar la obra, percibiendo, como contrapartida, la obra terminada o unidades de la misma, o bien, participando  de los resultados obtenidos por la venta a terceros de las mismas.

7)      Concluída la obra y dado el destino correspondiente a las unidades construídas, el fideicomiso se disuelve por haber cumplido el objeto del contrato.

B - ASPECTOS CONTABLES

8)      Los aspectos contables deben manejarse de manera similar a una sociedad comercial, siendo el fiduciario el encargado de llevar una contabilidad organizada del fideicomiso que permita practicar rendiciones periódicas al fiduciante y a los inversores.

9)      El agente fiduciario deberá valuar y exponer la situación patrimonial y los resultados del fideicomiso, efectuando la presentación de la información contable a través de estados contables independientes, con su respectivo dictamen de auditor externo, que deberá observar las normas contables de exposición y valuación vigentes.

C – ASPECTOS IMPOSITIVOS

10)  Es importante tener presente que, si bien desde el aspecto jurídico, el fideicomiso no tiene personería, desde el punto de vista tributario, y dada su autonomía, se lo considera un sujeto impositivo que estará alcanzado por los distintos tributos y regímenes de acuerdo a la actividad que desarrolle.

11)  Por tal motivo, el fideicomiso deberá inscribirse en AFIP, bajo la responsabilidad del fiduciario, siguiendo similares condiciones a las aplicables a personas jurídicas.

12)  En relación al impuesto a las ganancias, y siempre que el fiduciante sea diferente al beneficiario, la figura del fideicomiso se encontrará alcanzada por el impuesto, gravando su utilidad a la alícuota del 35%

13)  Cuando coincida la figura del fiduciante con la del beneficiario, el agente fiduciario deberá determinar el resultado impositivo del fideicomiso y atribuirlo al o a los fiduciantes, para que éstos lo integren a sus declaraciones juradas del impuesto a las ganancias y, de corresponder, determinen e ingresen el tributo.

14)  Con respecto al Impuesto al Valor Agregado, el fideicomiso estará alcanzado por el impuesto siempre que las actividades que realice lo  estén. Al tratarse de un fideicomiso de construcción, se encuentra sujeto al pago del IVA.

15)  También resultará alcanzado por el Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, el cual deberá ser liquidado e ingresado por el agente fiduciario.

16)  Respecto al Impuesto sobre los Bienes Personales, el tratamiento impositivo no es claro, aunque, según la opinión del fisco, a través del Dictámen DAT Nº 59/1999, se considera al fideicomiso sujeto del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, librándose del pago relativo al Impuesto sobre los Bienes Personales.

17)  Por último, respecto al Impuesto sobre los Ingresos Brutos, cabe destacarse que las leyes provinciales no legislan este tipo de contrato, por lo que se deberá analizar el tratamiento que cada jurisdicción provincial le dispense a la actividad desarrollada por el fideicomiso.

18)  En cuanto a la responsabilidad por las deudas fiscales, dado que se trata de un contrato y de un patrimonio autónomo, el agente fiduciario será  responsable por deuda ajena de la liquidación y pago de los impuestos. No obstante lo cual, la responsabilidad será solidaria, extensiva al fiduciante.

Cordialmente,                                                                                                                                                                       

                                                                             

Dr: Ramírez Miguel Ángel

     Contador Público U.B.A

 

                                                                                  Bs. As., 18 de Mayo de 2.007