Carta de
Noticias Nro. 352/08
Alquileres de Inmuebles - Condominios
Comentamos a continuación diversos
asuntos de interés. A saber:
1)
Los alquileres de inmuebles
destinados a vivienda y de inmuebles rurales, y todos los alquileres cuyo
locatario sea el Estado, se encuentran Exentos del Impuesto al Valor
Agregado, cualquiera sea su valor. Los restantes alquileres sólo están
Exentos, cuando su valor no supere los $ 1500 mensuales.
2)
La locación de salones con
destino a fiestas, conferencias y reuniones, está
gravada en el Impuesto al Valor Agregado, cualquiera sea su importe.
3)
Si dos propiedades se encuentran
unidas, y el alquiler de cada una de ellas no
supera los $ 1500, pero la sumatoria sí, corresponde pagar el Impuesto al Valor
Agregado sobre la suma.
4)
Las personas físicas que alquilan
un sólo inmueble, por un importe menor a
$ 1500, no están obligadas a emitir factura.
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5)
Una persona física o sociedad
irregular (Condominio, Sociedad de Hecho), que desarrolle la actividad de
alquileres, puede adherir al Régimen de Monotributo, aunque el alquiler que perciba
supere los $ 1500.
6)
Para ello, debe reunir ciertas
condiciones. Algunas condiciones son: que no deben
alquilar más de tres propiedades, ni superar la facturación anual de $ 72.000.
7)
Las sociedades no constituidas
regularmente, además de cumplir con los requisitos mencionados en el punto
anterior, no deben estar compuestas por más de
tres socios, y estos deben reunir, en forma individual, las condiciones para
ser considerados pequeños contribuyentes.
8)
Si la persona o sociedad, no opta
por adherirse al Monotributo, quedará encuadrada en el Régimen General de la A.F .I.P., debiendo pagar
Impuesto a las Ganancias e Impuesto al Valor Agregado, si el alquiler supera
los $ 1500; y tributando únicamente Impuesto a las Ganancias, si el alquiler no
supera este valor.
9)
Si un contribuyente desarrolla
la actividad de locación de inmuebles, y, además, otra actividad que
podría incluirse en el Régimen de Monotributo, puede optar por incorporarse a
dicho Régimen por ambas actividades, o bien abonar Impuesto a las Ganancias por
su actividad de alquiler, y Monotributo por la otra.
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10)
En el Impuesto sobre los
Ingresos Brutos de Capital Federal, si las expensas las abona el locatario, se
consideran parte del alquiler cobrado y se toman
en cuenta para la liquidación del Impuesto. No se consideran parte del
alquiler, los servicios propios del uso del inmueble, tales como luz, gas y teléfono.
11)
La Provincia de Buenos Aires no considera, como
parte del alquiler, los servicios ni las expensas. El
mismo criterio adopta la Administración Federal de Ingresos Públicos,
en lo que respecta al Impuesto al Valor Agregado.
12)
En el Impuesto sobre los
Ingresos Brutos de Capital Federal, están exentos los alquileres de hasta dos propiedades, siempre que, cada alquiler, no supere
los $ 1200 mensuales. Sólo se aplica
esta Exención a las propiedades destinadas a vivienda.
13)
Asimismo, la Dirección General de
Rentas de la Provincia
de Buenos Aires, también exime el alquiler de hasta dos inmuebles, sin
limitaciones en el valor. Esta Exención se aplica sólo cuando el locador sea
una persona física, y para propiedades destinadas a vivienda.
14)
Actualmente, y desde el año 2007, la
alícuota para la actividad de alquileres, en lo que respecta al Impuesto sobre
los Ingresos Brutos de Capital Federal, es del 1,5%, siendo que
anteriormente ascendía al 3%. En la Provincia de Buenos Aires, la alícuota permanece
en el 3,5%.
15)
Los condominios pueden
inscribirse en el Régimen Simplificado del Impuesto sobre los Ingresos Brutos de Capital Federal, dado que son asimilados a una Sociedad de Hecho.
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16)
Recientemente, la Ciudad de Buenos Aires,
incorporó los Contratos de Locación con destino comercial, como gravados para
el Impuesto de Sellos. La base
para calcular el Impuesto es el valor del alquiler, por el tiempo de duración
del Contrato. En el caso de contratos que no determinen plazo de duración, se
considerará que duran tres años.
17)
En la Provincia de Buenos
Aires, los Contratos de alquiler también se encuentran alcanzados en el
Impuesto de Sellos, y la base se calcula de la
misma manera que para Capital Federal. En los Contratos que no especifiquen el
plazo de duración, se considerará que duran cinco años.
18)
En ambas jurisdicciones: cuando,
en el Contrato de Alquiler, se estipulen
prórrogas, estas serán consideradas
para el cálculo del Impuesto a los Sellos.
Cuando no se especifique la duración de las prórrogas, se estimará que
duran tres y cinco años, para Capital Federal y Provincia de Buenos Aires,
respectivamente.
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19)
Si distintas personas tienen la
misma participación en varios inmuebles, pueden constituir un sólo Condominio. No
tienen necesidad de constituir uno por cada
inmueble.
20)
Los Condominios no están obligados a presentar
el Formulario anual nº 657, mediante el cual se
informan los socios y los administradores de la sociedad. Este formulario, sólo
debe ser presentado por sociedades regulares (S.A., S.R.L., etc.), y por
sociedades de hecho.
21)
De corresponder hacerlo, es el
Condominio quien debe inscribirse en el Impuesto al Valor Agregado, y
no los condóminos.
22)
En contraposición a lo antedicho,
en lo que respecta al Impuesto
a las Ganancias e Impuesto sobre los Bienes Personales, son
los condóminos los que tienen que anotarse.
23)
Sólo los condóminos
administradores deben aportar al Régimen de Trabajadores Autónomos.
24)
La retención de Impuesto a las
Ganancias, tiene que ser efectuada a cada
condómino, según su porcentaje de
participación en el Condominio. Asimismo, el mínimo de retención se considera,
también, para cada uno de ellos.
25)
No existe obligación de que, ni el
Condominio ni los condóminos, tributen Impuesto a la Ganancia Mínima
26)
El domicilio fiscal del
Condominio, debe ser el mismo que el del condómino
administrador.
Bs. As. 25 de Julio de 2008
Contador Público U.B.A
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