446/10 - Alquiler de Inmuebles

                               Carta de Noticias Nro. 446/10

ALQUILER DE INMUEBLES

        I.      La AFIP ha procedido a modificar las disposiciones que regulan el Registro de Operaciones Inmobiliarias.

      II.      A continuación desarrollamos las principales características del nuevo régimen del Registro de Operaciones Inmobiliarias:

    III.      Están obligados a inscribirse en el "Registro de Operaciones Inmobiliarias" las sucesiones indivisas, las personas físicas y jurídicas (sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase), que realicen  operaciones de compraventa y/o locación –alquiler ó arrendamiento- de bienes inmuebles.

       IV.      Están exceptuados de cumplir con la obligación:

a.       Los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

b.      Las entidades exentas en el impuesto a las ganancias.

c.       Los condóminos por las rentas de sus participaciones en condominios, cuando éstos últimos hayan cumplido con obligación de inscribirse.

 V.  Los sujetos obligados deben solicitar la incorporación al Registro de Operaciones Inmobiliarias cuando realicen alguna de las siguientes operaciones:

a.       La intermediación en la compraventa y/o locación (alquiler ó arrendamiento) de bienes inmuebles, por la que se perciba una comisión, retribución y/u honorario.

b.      La locación, sublocación ó subarriendo de bienes inmuebles (incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing), por cuenta propia ó con la intervención de intermediarios, cuando:

Ø  Las rentas brutas devengadas por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual ó superior a $ 8.000.- mensuales.

Ø  En el caso de inmuebles rurales, cuando los mismos tengan una superficie, integrando una misma unidad de explotación, igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.

c.       El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin intermediarios, siempre que:

·         Se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal; ó

·         El monto involucrado en su conjunto supere los $ 300.000.-, teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa.

d.      La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, "stands", góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cuando las rentas brutas devengadas sean iguales ó superiores a $ 8.000 mensuales.

e.       La cesión de derechos reales (usufructo, uso, habitación, servidumbre) a título oneroso sobre inmuebles urbanos -excepto hipoteca y anticresis- , siempre que la renta bruta devengada sea igual ó superior a $8000 mensuales.

f.       La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales (excepto hipoteca y anticresis)  cuya superficie resulte igual o superior a 30 hectáreas.

   VI.      No corresponde solicitar la incorporación en el "Registro", cuando se trate de operaciones realizadas en el Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, o sobre bienes existentes en dicho Territorio.

      VII.    Los sujetos obligados deben inscribirse en el "Registro de Operaciones Inmobiliarias", dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las condiciones que determinaron la obligación.

 VIII.      Para realizar la inscripción debe ingresarse con clave fiscal, al Servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", habilitado en el sitio "web" de la AFIP (http://www.afip.gob.ar), ingresando la información solicitada por el sistema, en forma individual por cada una de las operaciones que realicen.

       IX.      En caso de producirse modificaciones respecto de los datos informados, ó el cese de actividades por las cuales el sujeto debió empadronarse, dentro del plazo de los 10 días hábiles administrativos, se debe informar las modificaciones ó comunicar el cese, a través del mismo servicio web.

          X.      Este nuevo régimen de empadronamiento tiene vigencia a partir del 01/08/2010, no obstante los nuevos sujetos que deban empadronarse en el Registro, pueden hacerlo hasta el 31/08/2010.

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       XI.      Los locadores, arrendadores y/o cedentes de inmuebles, obligados a  empadronarse en el Registro de operaciones Inmobiliarias, deben cumplir además con un nuevo Régimen de Información de Operaciones Inmobiliarias.

    XII.      La información a suministrar es:

• Respecto del inmueble: a) Identificación; b) Ubicación; c) Nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria, según corresponda; d) Destino del inmueble objeto del contrato de locación o cesión; e) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble; f) Tratándose de bienes inmuebles rurales: 1) Superficie arrendada o cedida; 2) Tres puntos de geoposicionamiento satelital -puntos GPS- representativos del mismo -grados, minutos y segundos.
• Respecto de los sujetos intervinientes: a) Datos del titular del bien inmueble; b) Datos del locatario o cesionario; c) Datos del locador.
• Respecto del contrato de locación y/o cesión: a) Denominación del contrato; b) Fecha de celebración o instrumentación; c) Fecha de inicio y finalización pactada; d) Modalidad del precio pactado; e) Frecuencia pactada para el pago del precio convenido; f) Monto del precio pactado por el contrato de locación y/o cesión; g) Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente así como la eventual rescisión del convenio, contrato, acuerdo ó cualquier otra forma de instrumentación que cumpla la misma finalidad.

 XIII.      No corresponde cumplir con el régimen de información, cuando los inmuebles:

1. Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
2. Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación.
3. Se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido.

 XIV.      La obligación de informar debe cumplirse el día 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que se suscriban los respectivos contratos de locación, arrendamiento y/o cesión.

    XV.      Las modificaciones a los mencionados contratos, deben informarse hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas.

 XVI.      Asimismo, el 26 de marzo de cada año, los sujetos obligados por este régimen de información, deben presentar una declaración jurada anual, conteniendo la totalidad de la información suministrada correspondiente al respectivo año calendario.  Esta obligación debe cumplirse, aún, cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad "SIN MOVIMIENTO".

XVII.      La información debe ingresarse con C.U.I.T. y Clave Fiscal al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, opción “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”.

XVIII.      La obligación de informar los contratos celebrados, con anterioridad al 1/8/2010, que se encuentren vigentes, puede ser cumplida hasta el 30/9/2010.

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 XIX.      Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención del impuesto a las ganancias, por las operaciones sujetas al presente régimen de información, deben verificar el cumplimiento de este último, en forma previa a practicar la retención. En caso de verificarse que no se cumplió, deben aplicar la mayor de las alícuotas establecidas, sin considerar el monto no sujeto a retención.

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  XX.      En la Provincia de Buenos Aires, también rige un régimen informativo, que obliga a los productores del agro, responsables en el inmobiliario Rural, que posean terrenos cuya superficie total, considerada de manera individual o conjunta, resulte igual o superior a las 50 hectáreas.

 XXI.      En este caso, la información debe suministrarse mediante declaración jurada con periodicidad anual, comprendiendo los datos del año calendario anterior. Su presentación vence el día 10 de mayo de cada año.

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XXII.      Los alquileres de inmuebles destinados a vivienda y de inmuebles rurales, y todos los alquileres cuyo locatario sea el Estado, se encuentran Exentos del Impuesto al Valor Agregado, cualquiera sea su valor. Los restantes alquileres sólo están Exentos, cuando su valor no supere los $ 1500 mensuales.

XXIII.      La locación de salones con destino a fiestas, conferencias y reuniones, está gravada en el Impuesto al Valor Agregado, cualquiera sea su importe.

XXIV.      Si dos propiedades se encuentran unidas, y el alquiler de cada una de ellas no supera los $ 1500, pero la sumatoria sí, corresponde pagar el Impuesto al Valor Agregado sobre la suma.

XXV.      Una persona física o sociedad irregular (Condominio, Sociedad de Hecho), que desarrolle la actividad de alquileres, puede adherir al Régimen de Monotributo, aunque el alquiler que perciba supere los $ 1500.

XXVI.      Para ello, debe reunir ciertas condiciones. Algunas condiciones son: que no deben alquilar más de tres propiedades, ni superar la facturación anual de $ 200.000.

XXVII.      Las sociedades no constituidas regularmente, además de cumplir con los requisitos mencionados en el punto anterior, no deben estar compuestas por más de tres socios, y estos deben reunir, en forma individual, las condiciones para ser considerados pequeños contribuyentes.

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XXVIII.      Para la elaboración de la presente, hemos contado con  la colaboración de nuestros Asesores Jurídicos Dres. (Abogados) Carlos M. Zolezzi y Hernán Cyderboim.

                                  Buenos Aires,  13  de Agosto de 2010.

Dr: Ramírez Miguel Ángel

     Contador Público U.B.A