563/13 - Consorcios de Propietarios

                                                                           Carta de Noticias Nro. 563/13

CONSORCIOS DE PROPIETARIOS

                       I.    El Consorcio de Propietarios, salvo alguna excepción,  no presta servicios ni vende bienes a terceros, razón por la cual no resulta alcanzado por el IVA, considerándose que actúa como consumidor final a los fines de este impuesto.

          II.    No obstante ello, cuando los gastos ocasionados por el funcionamiento del Consorcio se encuentren vinculados con la actividad gravada, el IVA originado en dichos gastos, puede ser computado como crédito fiscal por los copropietarios que revistan la condición de responsables inscriptos, en la proporción de su participación en el condominio.

                       III.    Para que el IVA originado por los gastos del Consorcio pueda ser computado por los copropietarios como crédito fiscal, es necesario que el Consorcio esté inscripto frente al tributo, y el IVA se encuentre discriminado en la factura emitida por el proveedor.

                      IV.    La asignación de los créditos fiscales por IVA generados por las erogaciones del consorcio a cada uno de sus copropietarios, no reviste el carácter de “débito fiscal” para el consorcio, ya que es consecuencia de las erogaciones efectuadas por el Consorcio por cuenta y orden de los condóminos.

                       V.    A tales fines, el Administrador del Consorcio debe llevar un registro de los créditos fiscales contenido en los comprobantes respaldatorios de compras y prestaciones de servicios, y confeccionar la declaración jurada mensual, consignando un “débito fiscal” que compense los créditos fiscales facturados al consorcio.

                      VI.    El IVA generado por la proporción de gastos absorbidos por copropietarios que no son responsables inscriptos no adquiere la condición de crédito fiscal.

                     VII.    Cuando el Consorcio da en locación espacios comunes (vivienda del portero o bien de espacios en terrazas destinados a la colocación de antenas, carteles o artefactos similares) y ésta resulta gravada en el IVA, el Consorcio está obligado a inscribirse en el IVA.

                   VIII.    En estos casos, el Consorcio de Propietarios inscripto en el IVA puede computar como crédito fiscal el impuesto que se le facture originado en:

a)    los gastos directamente vinculados con la locación o prestación; y

b)    los gastos indirectos de tipo general (administración), en la proporción que se estime vinculada con el ingreso.

                      IX.    Con relación al Impuesto a las Ganancias, cuando los Consorcios obtienen rentas, como consecuencia de la locación de espacios comunes, son los condóminos (copropietarios) quienes deben declarar las rentas derivadas de la explotación de los espacios comunes pertenecientes al consorcio, en la proporción que les corresponda.

                       X.    En estos supuestos se entiende que hay una distribución indirecta del beneficio, atento a que ello redunda en un menor desembolso por parte de los consorcistas en el pago de sus expensas, al volcar ese ingreso al flujo de ingresos del consorcio, resultando el ahorro del consorcista equivalente al ingreso proporcional que le correspondería de haber sido distribuida la ganancia obtenida.

                      XI.    Los Consorcios de Propietarios no deben actuar como agentes de retención de la resolución general 830, siendo los Administradores los sujetos obligados a retener, en razón de realizar éstos pagos a cuenta de terceros.

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                     XII.    En la C.A.B.A. existe un Régimen de Certificación de Edificio Seguro, para los inmuebles afectados por el régimen de Propiedad Horizontal y que tengan más de una unidad de vivienda.

                   XIII.    La certificación debe realizarse en forma semestral, ser otorgada por profesionales de Seguridad e Higiene y exhibida en espacio común y visible del consorcio.

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                  XIV.    En C.A.B.A. los Administradores de Consorcios están obligados a digitalizar los resúmenes de expensas, debiendo enviarlos vía correo electrónico a los copropietarios. También deben extender recibos digitales de pago de expensas.

            XV.    Todos los ingresos y/o egresos del Consorcio deben efectuarse en forma bancarizada, a través de las cuentas bancarias que posea el Consorcio.

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           XVI.    Los libros obligatorios que deben llevar los Consorcios de Propietarios de C.A.B.A., son los que a continuación se detallan:

a)    Libro de Actas:  se transcriben las resoluciones de la Asamblea de Copropietarios. Debe rubricarse en el Registro de la Propiedad inmueble.

b)    Libro de Administración: debe asentarse todo el movimiento económico del Consorcio. Se exige su rúbrica en el Registro de la Propiedad Inmueble.

c)    Libro de Remuneraciones y Registro de Empleados: En él deben asentarse y actualizarse todos los datos relativos al personal. Debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo.

d)    Libro de Ordenes: se asientan todas las obligaciones del personal, y las órdenes que se le imparten. Debe ser rubricado en el Ministerio de Trabajo.

e)    Libro de Ascensores: Rubricado por el G.C.A.B.A.

f)     Libro de Registro de Firmas: Rubricado por el Registro Público de Administradores de la CABA.

g)    Libro de Control de Seguridad Edilicia (incluye el Control Sanitario y de Agua Potable): debe constar de apertura ante escribano público asentando el inmueble de que se trate, el uso que se le dará al mismo, la fecha de apertura, el nombre y la cantidad de folios. El profesional habilitado en Seguridad e Higiene debe asentar en su folio Nº 2 un informe inicial, que determine el estado actual del edificio.

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                 XVII.    Los Administradores de de countries, clubes de campo, barrios privados y edificios de propiedad horizontal, están obligados por RG AFIP 3369/12, a cumplir con el Régimen Informativo de Pago de Expensas.

                XVIII.    Se debe cumplir con este régimen informativo cuando las Unidades Funcionales cumplan con 2 requisitos: 1) Superficie: a) dptos., 100 m2 ó más (se incluyen cocheras y bauleras); b) resto de urbanizaciones, 400 m2 ó más; y 2) Paguen por expensas mensuales y por todo concepto  $2.000 como mínimo, en el mes calendario informado.

                  XIX.    La información debe suministrarse en forma mensual, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio “web” de AFIP, por el sistema: AFIP DGI – Régimen informativo de pago de expensas – Versión 2.0.

              XX.    La información debe presentarse hasta el último día del mes siguiente al que corresponda la liquidación de las expensas o gastos.

                  XXI.    En el caso que en un período determinado no haya información a suministrar dentro de los parámetros establecidos, se debe informar a través del sistema la novedad "SIN MOVIMIENTO”

             XXII.    Cuando se verifiquen al 3 presentaciones sucesivas "SIN MOVIMIENTO", los responsables no están obligados a continuar presentando declaraciones juradas en los períodos siguientes, hasta que se produzca una nueva información alcanzada por el presente régimen.

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                XXIII.    Para la elaboración de la presente, hemos contado con  la colaboración de nuestro Asesor Jurídico Dr. (Abogado) Carlos M. Zolezzi.

Buenos Aires, 15 de Agosto de 2013.

Dr: Ramírez Miguel Ángel

     Contador Público U.B.A