645/16 Nuevo Codigo Civil y Comercial. Proteccion a la Vivienda Familiar

                            Carta de Noticias Nro. 645/16

Nuevo Código Civil y Comercial. Protección a la Vivienda Familiar

       I.        El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, además del sistema de protección de la vivienda en general (Capítulo 3 del Título III, del Libro Primero), regula en forma específica el amparo del inmueble que constituye el espacio habitacional de una familia (vivienda familiar), independientemente del modo que elijan las personas para formar una familia (matrimonio o unión convivencial).

2. La protección de la vivienda familiar se garantiza en las distintas etapas de la familia: a) en las relaciones entre los miembros de la pareja (aspecto interno); b) frente a los eventuales acreedores del titular o titulares de la vivienda (aspecto externo); y c) ante el quiebre o fin de la convivencia (cese de la convivencia, divorcio, fallecimiento).

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3. Con relación a la protección de la vivienda en el aspecto interno, en todo matrimonio, sea cual fuera el régimen patrimonial elegido por el mismo, para la realización de cualquier acto de disposición de derechos sobre la vivienda familiar, se impone la necesidad de contar con la conformidad del cónyuge no titular de la misma. Así entre los actos que requieren asentimiento, se encuentran, entre otros: la cesión de derechos y acciones de un plan de viviendas, o la de un boleto de compraventa, la locación, la donación, etc.
4. Este asentimiento debe prestarse para cada acto en particular y sus elementos constitutivos, extendiéndose, además, a la disposición de derechos sobre los muebles indispensables de la vivienda, y hasta para su traslado fuera de la vivienda familiar.
5. En el caso de las uniones convivenciales registradas también se exige el asentimiento del conviviente no titular para disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, de los muebles indispensables, y su transporte fuera de ésta

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6. En cualquiera de los dos modelos familiares (matrimonio o unión convivencial), la protección de la vivienda familiar frente a los acreedores está dada por la inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio (art. 456 segundo párrafo Cód. Civ. y Com.) o de la registración de la unión convivencial (art. 522 segundo párrafo Cód. Civ. y Com.), salvo que ambos cónyuges o miembros de la unión convivencial contrajeran la deuda de manera conjunta o asintiera uno de ellos tal acto.
7. Con relación a las uniones convivenciales está garantía sólo está limitada a las que se encuentran registradas.

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8. La atribución del uso de la vivienda familiar constituye la protección contemplada por el Cód. Civ. y Com. ante el fin o ruptura de la convivencia.
9. Cuando el matrimonio o la unión convivencial finaliza en vida de ambos cónyuges o miembros de la unión, es factible que uno de ellos obtenga la atribución del uso de la vivienda familiar.
10. Sea cual fuere el modelo familiar adoptado, la atribución de la vivienda puede ser materia de acuerdo ó en su defecto, de decisión judicial, estableciéndose las pautas para su fijación, la duración, los efectos y causas de cese.
11. Ante la ruptura, y no existiendo acuerdo de partes, el juez debe atribuir la vivienda familiar a aquel que se encuentre con mayores necesidades habitacionales.
12. Asimismo, en el caso de ruptura de un matrimonio (divorcio), el juez puede conceder el uso de la vivienda, a quien queda a cargo del cuidado de los hijos menores, o se encuentra enfermo o con edad avanzada.
13. Tratándose de una unión convivencial, la atribución del uso de la vivienda también puede ser otorgada, amén, de quien tenga mayores necesidades habitacionales, al conviviente que queda a cargo del cuidado de los hijos menores con capacidad restringida o con discapacidad.
14. A pedido de parte interesada el Juez puede establecer una renta compensatoria por el uso, como también ordenar que el inmueble no sea enajenado sin el acuerdo expreso de las partes y en caso de estar en condominio de los cónyuges que no sea partido o liquidado.
15. La atribución del uso de la vivienda por la ruptura de la convivencia en vida de los cónyuges o miembros de la unión convivencial, no puede mantenerse en forma indefinida.
16. Las causas del cese de la atribución del uso son: a) por cumplimiento del plazo fijado por el juez; b) cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta para su otorgamiento., y c) causas de indignidad previstas en materia de sucesiones (art 2281 CCyC).
17. En el caso de uniones convivenciales, el plazo máximo de atribución del uso de la vivienda no puede superar los 2 años, contados desde el cese de la unión. Ello no impide que se amplíe en virtud de la obligación alimentaria que también pesa sobre los progenitores extramatrimoniales.
18. Cuando el fin de la convivencia en el matrimonio se produce por el fallecimiento de uno de los cónyuges, la afectación del uso de la vivienda al cónyuge supérstite, debe ser soportada por los respectivos herederos. Este derecho es vitalicio y gratuito de pleno derecho. No obstante, es inoponible a los acreedores del causante.
19. Respecto a las uniones convivenciales, el conviviente supérstite que carece de vivienda o posibilidades de obtenerla, también goza del derecho real de habitación gratuito, pero en este caso, por un plazo limitado de 2 años.

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XX.        Para la elaboración de la presente contamos con la colaboración de nuestro asesor letrado Dr. Carlos M. Zolezzi.

Buenos Aires, 4 de Febrero de 2016.

 Dr. Ramirez Miguel Angel

 Contador Publico U.B.A.