697/17 PRINCIPALES ASPECTOS IMPOSITIVOS EN MATERIA DE CONSTRUCCION.

  Carta de Noticias Nro. 697/17

PRINCIPALES ASPECTOS IMPOSITIVOS EN MATERIA DE CONSTRUCCION.

1. En la presente carta hacemos referencia a algunos aspectos del tratamiento impositivo que se les da a las Empresas Constructoras (aquellas que directamente o a través de 3eros. efectúan obras con el fin de obtener un lucro con la ejecución o con la posterior venta del inmueble).

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2. Con relación al IVA, debemos decir que son sujetos del gravamen las empresas constructoras cualquiera sea la forma jurídica adoptada para organizarse (consorcios de propietarios, sociedades, Fideicomisos), incluida las empresas unipersonales.
3. A la hora de determinar la gravabilidad de este impuesto hay que diferenciar las dos variables de esta actividad: construcción sobre inmueble propio, o construcción sobre inmueble ajeno.
4. La construcción sobre inmueble ajeno se asemeja a una simple prestación de servicio, donde el prestador del mismo va a ser el sujeto alcanzado por el gravamen y sobre éste recaen los débitos fiscales generados por tal prestación.
5. Con relación a los trabajos sobre inmueble propio, la ley grava las obras de quienes construyen para luego enajenarlas.
6. Si el inmueble propio que se construye va a permanecer afectado a casa habitación no está alcanzado, mientras que si se afecta a arrendamiento, o derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis, la gravabilidad que se debe generar al momento de la venta depende del tiempo que haya sido afectado a este derecho real, computando este plazo desde la construcción del bien:

·        de 0-3 años la empresa que construya para alquilar es considerada empresa constructora y por tanto se genera debito fiscal por la venta.

·        de 3-10 años, la empresa no es considerada constructora, con lo cual no hay débito fiscal en el momento de la enajenación del inmueble, pero existe la obligación de devolver el crédito fiscal.

·        más de 10 años, la operación de venta no está alcanzada por el gravamen, así como tampoco debe reintegrarse el crédito fiscal oportunamente computado.

 VII.        En las construcciones sobre inmueble propio, el hecho imponible se perfecciona en el momento de la transferencia a título oneroso del bien (con la escritura público o al entregarse la posesión o tenencia precaria, si este acto es anterior).

VIII.        Cuando por la operación de venta se reciben señas o anticipos que congelan precios, el hecho imponible se perfecciona, respecto de la totalidad de los importes recibidos, cuando dichas señas o anticipos se hacen efectivos.

  IX.        El precio neto computable sujeto a gravamen, en el caso de obras realizadas directamente o a través de 3eros. sobre inmueble propio, es la proporción que del precio convenido por las partes, corresponde a la obra realizada (trabajos, materiales y mano de obra).

   X.        Esta base imponible no puede ser inferior a la valuación fiscal de la obra, o en su defecto al importe que resulta de aplicar al precio total de la operación la proporción de los costos determinados de conformidad con la ley de impuesto a las ganancias.

  XI.        Cuando se trata de trabajos sobre inmuebles ajenos el hecho imponible nace con la aceptación del certificado de obra y la base imponible se conforma por el valor computable al servicio prestado por la empresa constructora, que en este caso es el sujeto pasivo del gravamen.

 XII.        La operación de venta de vivienda única para uso familiar, no está alcanzada por el gravamen.

XIII.        Las obras de construcción, refacción o ampliación de estadios, instalaciones deportivas, así como también la adquisición de materiales por estas entidades, están exentas del IVA.

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XIV.        En referencia al Impuesto a las Ganancias, la principal consideración a tener en cuenta es el tipo de persona que realiza la transferencia a título oneroso del inmueble.

XV.        Por el lado de las personas físicas, en principio, al venderse se está transfiriendo la fuente generadora de ganancias, por lo que no está alcanzado, mientras que si dicha persona física lo tuviese afectado a una actividad, la transferencia si está alcanzado por el gravamen ya que el mismo es un sujeto empresa que aplica la teoría del balance.

XVI.        El resultado obtenido por la venta de un inmueble está gravado por una tasa del 35% para las sociedades y una escala variable del 9% al 35% para las empresas unipersonales (según el nivel de rentas).

XVII.        Todos aquellos sujetos de 3ª categoría tienen una alternativa opcional de diferir la ganancia por la venta de un inmueble afectado a la explotación como bien de uso.

XVIII.        Esto es lo que se conoce como opción de venta y reemplazo, que  dispone que en el supuesto de reemplazo y enajenación de un bien inmueble afectado a la explotación como bien de uso, la empresa puede optar por imputar la ganancia de la enajenación al balance impositivo o, en su defecto, afectar la ganancia al costo del nuevo bien, en cuyo caso la amortización debe practicarse sobre el costo del nuevo bien disminuido en el importe de la ganancia afectada.

XIX.        Para poder hacer uso de esta opción el inmueble debe tener como mínimo una antigüedad de 2 años en el patrimonio al momento de la enajenación, y en la medida en que el importe obtenido en la enajenación se reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la explotación.

XX.        La opción para afectar el beneficio al costo del nuevo bien sólo procede cuando ambas operaciones (venta y reemplazo) se efectúan dentro del término de 1 año.

XXI.        La construcción de la propiedad que será el bien de reemplazo puede ser anterior o posterior a la fecha de venta del bien reemplazado, siempre que entre esta última fecha y la de iniciación de las obras respectivas no haya transcurrido un plazo superior a 1 año y en tanto las mismas se concluyan en un período máximo de 4 años a contar desde su iniciación.

XXII.        Si ejercida la opción respecto de un determinado inmueble enajenado, no se adquiriera el bien de reemplazo dentro del plazo establecidos, o no se inician o concluyen las obras dentro de los plazos fijados, la utilidad obtenida por la enajenación de aquél, debe imputarse al ejercicio en que se produce el vencimiento de los plazos mencionados.

XXIII.        Asimismo, si se produjera un excedente de utilidad en la venta con relación al costo del bien de reemplazo o cuando el importe obtenido en la enajenación no fuera reinvertido totalmente en el costo del nuevo bien, en el caso de reemplazo de inmuebles afectados a la explotación como bien de uso, la opción se considera ejercida respecto del importe de tal costo y el excedente de utilidad o la proporción de la misma que, en virtud del importe reinvertido, no resulte afectada, está sujeto al pago del gravamen en el ejercicio en que, según se trate de adquisición o construcción, se produzca el vencimiento de los plazos a que se refiere el párrafo anterior (1 año o 4 años, respectivamente).

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XXIV.        Para más información sobre los aspectos impositivos de la actividad de construcción recomendamos, también, la lectura de la carta de noticias Nº 604.

Buenos Aires, 7 de Junio de 2017.

Dr. Ramirez Miguel Angel

Contador Publico U.B.A.