866/20 NUEVA LEY DE ALQUILERES.

                        Carta de Noticias Nro. 866/20

NUEVA LEY DE ALQUILERES.

     I.        Con fecha 30/06/2020 se promulgó la nueva Ley de Alquileres N° 27.551, que modifica la regulación de alquileres contemplada por el Código Civil y Comercial de la Nación (Libro Tercero, Título IV, Capítulo IV).

    II.        La nueva Ley entró en vigencia al día siguiente de su publicación (o sea el 01/07/2020) y rige para los contratos que se celebren después de dicha fecha.

  III.        Los contratos en curso no están alcanzados por esta nueva normativa, los que no pueden sufrir modificación alguna en relación con su ejecución y deben continuar rigiéndose por las disposiciones que sobre la materia se encontraban vigentes hasta entonces, con las modificaciones instituidas por el DNU 320/2020.

  IV.        Recordamos que el Decreto 320/2020 fue dictado durante la emergencia económica producida por el COVID-19, es de orden público, y dispuso, entre otras cuestiones, que todos los contratos de locación vigentes al 20/03/2020 quedaban prorrogados hasta el 30/09/2020 y el precio de la locación congelado, hasta entonces, al valor del alquiler convenido para el mes de marzo 2020.

   V.        De allí, y a menos que medie prórroga, hasta el 30/09/2020, el Decreto 320 rige en forma conjunta con la nueva legislación de locaciones sancionada días atrás.

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  VI.        A continuación detallamos los puntos esenciales que se modifican a través de la nueva Ley de Alquileres.

VII.        Se excluye a los contratos de locación, cualquiera sea su destino, de la prohibición de actualización monetaria/indexación (arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad).

VIII.        En los casos de contratos de locación de inmuebles para uso habitacional el valor de los alquileres sólo se puede ajustar en forma anual utilizando al efecto un índice conformado, en partes iguales, por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables). Esto significa que para la locación de vivienda, ya no se van a poder firmar contratos escalonados. A partir de ahora, los contratos de alquiler de vivienda deben establecer un precio único y por periodos mensuales, que sólo se puede actualizar una vez por año, aplicando al efecto el índice más arriba mencionado.

  IX.        El plazo mínimo de duración del contrato de locación de inmuebles se amplía de 2 a 3 años.  No se aplica el plazo mínimo cuando el alquiler del inmueble sea destinado para sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; cuando se alquile una habitación con muebles con fines de turismo; para guarda de cosas; o para exposición de cosas en un predio ferial.

   X.        Cuando el destino de la locación es habitacional, el depósito de garantía, como el mes anticipado, no pueden ser mayores al equivalente a 1 mes de alquiler, respectivamente.

  XI.        El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

XII.        Para el caso de que exista alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, que no estén facturados al momento de la entrega del inmueble, puede convenirse  que el pago se haga tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien que el locador retenga una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

XIII.        Se amplía la gama de opciones que los inquilinos pueden presentar al propietario en concepto de garantía, ahora además de inmuebles de terceros se admiten, también, recibos de sueldos, certificados de ingreso (garantía personal del locatario), garantía de fianza, seguros de caución o avales bancarios.

XIV.        En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos 2 alternativas entre las garantías arriba indicadas.

XV.        Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

XVI.        En las locaciones con destino habitacional no se puede pedir el pago de valor llave, ni la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

XVII.        En los contratos de locación inmuebles destinados a vivienda, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, dentro de los últimos 3 meses del vencimiento del contrato, a los efectos de acordar la renovación del mismo. El silencio del locador o su negativa de llegar a un acuerdo, permite al locatario a resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.

XVIII.        Las expensas que correspondan a gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes (ordinarias) quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

XIX.        Las cargas o contribuciones originadas en el destino que se le dé a la cosa locada, están a cargo del locatario.

XX.        El locador está obligado a conservar la cosa locada en el estado que sirva para el uso y goce convenido y a efectuar a su cargo la reparación por el deterioro que se origina por alguna causa no imputable al locatario.

XXI.        Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

XXII.        Con relación a la rescisión anticipada, en la locación de inmuebles el locatario está facultado a disponerla, si han transcurrido 6 meses de contrato y notifica la decisión en forma fehaciente al locador con al menos 1 mes de anticipación. Para ello el inquilino debe pagar como multa el equivalente a 1 mes y medio de alquiler, si ejerce dicha opción durante el 1°año, y 1 mes de alquiler, si  se ejerce transcurrido dicho plazo.

XXIII.        En los contratos destinados a vivienda, cuando ha transcurrido al menos 6 meses de contrato, el locatario puede rescindir la locación sin estar obligado a pagar indemnización alguna, si esta decisión la notifica al locador con una anticipación de 3 o más meses.

XXIV.        Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP para evitar la evasión impositiva y posibles abusos por fuera de la formalidad legal.

XXV.        Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.

XXVI.        La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

XXVII.        Se dispone el desarrollo de mecanismos de mediación y arbitraje de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos.

XXVIII.        En los casos de ejecución de alquileres es optativo para el locador el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria, sin que el locatario y/o garante pueda cuestionar la vía.

XXIX.        Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal.

         Buenos Aires, 03 de julio de 2020.

Dr. Ramirez Miguel Angel

Contador Publico U.B.A.